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    • 10月

      14

      住宅與房地產:物業的心究竟可以有多大?

        我經歷過物業很小的時期,那是十多年前,即便長三角經濟較發達地區,物業人的服務地位也不高,發聲很少,也很小,房地產的輝煌投影中,可能只是持帚而立的渺小印象?! ∏安痪?,G20(二十國領導人)峰會在杭州成功舉行。綠城、開元、南都、濱江、耀江等幾家杭州代表性物業公司,投身到G20峰會的服務保障中去,在世界級標準要求的服務舞臺上,做得有聲有色,以長期服務社區的經驗,在公共服務中釋放行業能量?! 》鍟傔^,我去看望仍在峰會核心區堅守的綠城保安,巧遇杭州市市長,想趁機推薦一下物業,沒想到,市長竟是了解的,他伸出大拇指,贊稱這么盛大一場會議,讓嘉賓、民眾和政府,都看見了物業匠心和品質價值。杭州市市長張鴻銘偶遇李海榮(左),為綠城服務點贊    杭州市長的了解與贊賞,并不能代表所有城市、所有市長對物業的態度。但,在市長豎起大拇指的那一刻,我突然覺得,這個曾經很小的行業,盡管逐漸找回了行業自信與尊重,但是否可以有顆更勇敢的心,在城市公共服務上有更大作為?  首先,梳理一下,這次在G20峰會上,物業人究竟靠什么,贏得尊重?  我認為最重要是,物業人在園區的長期歷練,讓他們學會了對服務細節的把控。服務細節既是魔鬼又是天使。例如,綠城物業負責的城市觀景陽臺,及G20工商峰會的主會場周邊,嘉賓與市民,看燈光秀表演時,都會走過一段路燈照射的路。物業工程人員,會一遍遍走過來,不斷檢驗這些路燈照明,相差幾個勒克斯(1勒克斯=1流明的光通量均勻分布在1平方米面積上的照度),兩桿路燈之間的角落才不至于影響夜間行走(注,物業人肯定大多遇到過因路燈的光線問題,導致行走摔倒的投訴),既不刺眼,又走得舒適,這種“算法”加上實地不斷走動體驗,及時更換了多個照明燈管。類似這種“算法”的,還有開元物業,在G20峰會主會場的大電梯(各國領導人集體進會場那臺1樓直通4樓的扶手電梯),多次進行300人滿載測試,為什么要300人?這個也是通過大數據“算”出的。杭州城市陽臺,保安在燈光秀現場維持秩序  G20峰會之后,會場周邊的燈光秀仍在惠及市民、游客,峰會效應導致游客暴增。政府部門有些擔憂安全問題,而綠城服務工程人員匯報,接手服務時,已經有了預案,曉得人數增多后,很多人喜歡占據最前排的玻璃欄桿看燈光秀,若是超過玻璃欄桿最大承重后果不堪設想。于是,工程人員調取了設計原稿查看承重數據,根據這個數據,在玻璃欄桿前,設置了一個科學距離的隔離區,安保人員站在隔離區里,維護安全的距離……濱江物業在靠近核心區的小區,牽出了訓練有素的警犬執勤,耀江物業將杭州地標建筑的燈光調試得璀璨明麗,南都物業給西湖邊商業區的執勤人員,配上了韓劇中的迷彩服與墨鏡,既起到安保作用,又成為一道時尚風景線?! ∽灾咛熘?。物業人有了自覺自省的品質服務、細節把控能力后,物業的主管部門,也有信心為行業背書,舉薦物業企業承擔更多重大服務。而移動互聯時代,也給物業行業帶來創新作為,既腳踏實地,也站上了云端,學會了在管理區域中應用智能手段。此次峰會之中,許多安保、工程、會場等服務,運用了科技手段的聯動、響應。物業人很快便能融入到有科技要求的服務保障中去?! 『贾菸飿I在世界級的公共服務舞臺中,獲得了一次史上最高規格的服務機遇,得到了一次高分值的評價。如今,起步于杭州的綠城服務已在香港主板上市,獲得了資本市場的認可,同樣參與G20峰會服務的開元物業,也早在新三板掛牌?! ∥飿I行業要走的路還很長。要經過一次又一次諸如G20峰會等大賽的歷練,才能逐漸擴容并增強那顆服務之心,將世界上一切可以服務的區域和機會,攬入囊中,以工匠和科技之心奉獻新時代的物業價值。                                              (本文刊載于《住宅與房地產》雜志2016年10月刊)

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    • 09月

      08

      錢江晚報:綠城服務上市一個多月股價大漲46.7%,原因藏在這份半年報里

      先來看一張截圖看這態勢綠城服務的股價還得繼續往上漲啊究其原因看完下面這張半年報你就明白了

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    • 08月

      04

      新華房產:巨頭聯姻霸屏不斷 哪一對超級CP在撬動十萬億級泛家消費市場?

        8月2日,“家·一站定制”紅星美凱龍&綠城服務戰略合作發布會在杭州舉辦,兩大行業龍頭正式“結姻”?! ∥磥?,雙方將實現五大資源的深度共享和八項服務的全程響應,在物業服務端深度探索“房產+家居”的產業鏈融合方向,并借助SCRM(即社會化客戶關系管理系統)營銷,為用戶提供“一站定制”的家庭生活全套解決方案?! 「鶕巹?,今年雙方將把合作同步鋪設至30個城市的110個樓盤,服務15萬戶業主。未來,兩大企業將在全國范圍內進行資源的匹配,全方位推進深度合作,聯合開拓數十萬億級的泛家消費市場。用戶至上——紅星美凱龍“結姻”綠城    一方是三十而立發布1001戰略的家居業典范,一方是赴港上市風頭正盛的房產界標桿,在外界看來,紅星美凱龍與綠城服務可謂是門當戶對、天作之合?!   【G城服務常務副總裁吳志華代表綠城方,在開場致辭中表示,雙方將整合各自優勢,形成互惠共贏的合作模式,聯手打造一站式置家聯盟?!    坝脩糁辽系慕洜I理念,是達成此次合作最關鍵的契機和目的所在?!弊鳛榧t星美凱龍方代表,紅星美凱龍企劃管理中心總經理何興華在發言中講道,作為各自行業的佼佼者,紅星美凱龍與綠城不僅有著上下游緊密的天然產業關聯,同時,從全國化的線下布局,到中高端的市場定位和目標客群,再到創新、共享的商業基因,都使雙方在產品、服務、用戶、供應商資源上可實現無縫銜接?! ‖F場,紅星美凱龍企劃管理中心企劃營銷總監程谷明發布了雙方合作的內容?! ≡跔I銷方面,雙方將實現從線上客戶端,到線下終端,會員流量,一線營銷人員再到傳播資源等五大資源深度整合和共享互聯,借助SCRM,精準、全面滿足用戶個性化的訴求?! ≡诜諏用?,從貫穿全程的專家導購,到家裝設計、軟裝設計、局部改造翻新,再到綠色送貨安裝、售后維修保養,結合金融和其他VIP專享服務,綠城服務和紅星美凱龍將全程響應八大板塊的服務,為用戶提供家庭生活的全套解決方案,實現一站定制的最終目的。打通產業鏈——借SCRM開啟“一站定制”時代  當下,日益龐大的中產階級正在引領著新一輪的消費升級,他們迫切需要一個空間建構專家,為其實現“家·一站定制”的暢想?!  胺慨a與家居是中國人居家文化的一體兩面,業主呼吁一站式購齊,市場呼喚高端整合?!? 紅星美凱龍總裁助理、華東大區總經理程書昌講道?! ⊥瑯右浴凹摇ひ徽径ㄖ啤睘橹黝},在新交樓盤上,去年年底,紅星美凱龍在50個城市與2000家品牌地產平臺、地產商同步達成廣泛合作,實現了營銷閉環,開拓出產業鏈融合新模式,將服務體系升級為“一站式全場景”?! ‰S后,在二手樓盤上,在7月份,紅星美凱龍在華中華南大區,與百大二手房品牌中介平臺、中介商結成聯盟,借SCRM營銷,探索一對一個性化服務之道?! ∵@一次,在物業服務端,紅星美凱龍希望通過與綠城服務的合作,在行業層面,全面打通“家居+房產”的產業鏈條,為產業鏈的跨界融合提供參考;在用戶層面,提供“拎包入住”的聯合服務,使“一站定制”成為可能,進一步完善和提升其起居體驗和生活質量?! 虝嘎?,雙方合作已提前在各地落地執行,在華東區域圍繞樣板間開發、廣告資源置換,以及拎包入駐等項目建立的先期合作,效果顯著:“雙方在無錫的合作,已經為紅星美凱龍入駐的商戶帶來直觀的經濟效益,而杭州、合肥等城市的合作,則將帶來非??捎^的家居消費增量?!币约覟楹诵摹苿?001戰略完美落地  在??ㄖ菐焓紫洕鷮W家、中國經濟體制改革研究會副會長王德培看來,未來商業交易將趨于精準化、定制化,商業本質則會回歸生活化、人性化,紅星美凱龍與綠城服務的此次合作,是朝著一體化的商業潮流發展,有望為用戶提供更好的服務?! 嶋H上,雙方此次強強聯手,不僅是出于業務層面的考量,更是希望通過企業文化和企業理念的碰撞和融合,激發化學反應?! 私?,基于服務資源平臺、客戶資源平臺、服務鏈接平臺等三大平臺,綠城正在著力打造共生共榮、自我循環的幸福綠城3.0服務生態圈,其目前主推的“拎包入住”,旨在以高品質家居服務,為業主提供一站式整體裝修。此次與家居業龍頭紅星美凱龍建立的一站式置家聯盟,不僅將有助于該業務的推進,同時也將完善其服務生態圈建設?! 《鴮τ诩t星美凱龍來說,此次與綠城合作,也是推動1001戰略實現落地的絕佳機會?! ≡诓痪们暗钠髽I30周年盛典,紅星美凱龍董事長車建新正式發布了1001戰略。紅星美凱龍總裁李斌對戰略解讀時,提出紅星美凱龍將以家為核心進行業務的跨界外延,并融合各方力量共建商業生命共同體,為中產階層提供包含產品、服務在內的家庭生活全套解決方案?! ≡?001戰略的指導下,紅星美凱龍與綠城的此次合作,將整合包含家具建材商、設計師、服務商等在內的資源,以商業生命共同體的形態,以家為核心為用戶提供包含房產、家裝、軟裝、服務、金融在內的一站定制式的產品、服務。這不僅描繪出1001戰略落地的完善場景,也讓人對紅星美凱龍升級之路充滿期待。

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    • 07月

      16

      經濟觀察報:綠城服務赴港上市 市值超越彩生活

        繼彩生活、中海物業和中奧到家后,綠城服務集團有限公司(以下簡稱“綠城服務”)成為國內第四家登陸港交所的物業公司?! ?016年7月12日,綠城服務在香港交易所主板掛牌上市交易,股票代碼為2869?! 〗刂廉斕焓毡P,綠城服務股價報收 2.2港元,比開盤價上漲了10.55%,市盈率達26倍,公司市值是61.1億港元,一舉超過彩生活,成為香港同類型企業中市值第一的公司?! ‘斕?,綠城服務大股東宋衛平并未現身,但他給公司高層發了一條賀信:祝賀,有志者事竟成?! ×硗庖晃淮蠊蓶|壽柏年則表示,綠城服務的發展史翻開了新的一頁,“希望做中國乃至世界上最好的服務公司”?! ∵@家國內規模第二大的物業公司,目前服務業主超過50萬。按照宋衛平的設想,綠城服務今后會將物業的服務人口組建成綠城園區生活聯盟,8年后,希望全國管理的園區服務人口能達到1000萬人,攤到平均數,以每個服務對象每年收取約500元-1000元的利潤計算,保守估計屆時綠城服務會有50億-100億的經營利潤?! 〉顷懜劢凰 【G城服務于2014年9月計劃上市,最終在近2年后實現了目標?! 「鶕淙蛘泄山Y果,綠城服務發售價為每股1.99港元,為招股價范圍1.74-2.2港元的中間價,籌得14.394億港元。其中近49%將用作收購物業服務公司,超過20%用作推廣及開發“智能園區”項目,另有20%用作償還債務?! ∑渲?,在香港的公開發售獲3711.6萬股有效申請,相當于公開發售的47.72%,認購不足。國際發售獲適度超額認購,而未獲認購的4066.4萬股公開發售股份已重新分配至國際配售?! 【G城服務執行董事兼運營總監吳志華表示,認購不足的部分是散戶市場,這主要是由于英國脫歐事件令投資者態度轉向審慎造成的,但是國際認購部分已經超額?!霸谑袌鲎钇D難的時候,我們上市了。對今天(7月12日)的股價表現很滿意?!本G城服務CFO何啟忠說?! ∪虬l售完成后,綠城服務的股東持股情況發生了變化??毓晒蓶|宋衛平與壽柏年、夏一波通過三人各自持有的全資公司占股36.72%,綠城服務董事長李海榮持股比例為25.2%,56名公司中高層組成的管理層持股10.8%。公司執行董事為李海榮、楊掌法、吳志華、陳浩?! 〈送?,綠城中國宣布成為綠城服務的基石投資者,投入3.06億元,按首次公開發售價收購綠城服務股份,發售完成后占公司總股本的5%?! ?月13日,綠城服務的股價依然大漲,截至當天收盤,股價報收2.51港元,上漲了14.09%,公司市值高達69.7億港元?! 侵救A表示,這是因為在動蕩的市場里,機構投資者更愿意投資有明確、清晰預期的資產:“現在缺的不是資金,而是缺優質資產?!薄  拔覀冎v的不是故事”  綠城服務的業務,主要由基礎的物業管理服務、為開發商提供的顧問咨詢服務以及園區增值服務三個板塊組成?! 【G城服務招股書顯示,物業管理收入占公司總收入的71.6%,毛利占比40%,毛利率是10.2%;顧問咨詢服務收入占比18.9%,毛利占比35%,毛利率33.9%;園區增值服務占總收入的9.5%,毛利占比25%,毛利率47.5%?! ?015年,綠城服務的營業收入為29.2億元,同比增幅32.4%,分別是彩生活和中奧到家同期營業收入的3.5倍、6.9倍,是中海物業的1.4倍。2015年的凈利潤是2.03億元,是同樣定位中高端市場的中海物業的2.1倍?! ∮捎诜罩懈叨隧椖?,綠城服務的物業費水平相對較高。其招股書顯示,2015年綠城服務在管的住宅物業平均物業費高達3.05元/平方米/月,中國指數研究院和中國物業管理協會聯合發布的《2016中國物業服務百強企業研究報告》則顯示,同期物業百強企業住宅物業平均物業費為2.24元/平方米/月?! ≈档靡惶岬氖瞧涿式咏?0%的園區增值服務。截至2015年末,綠城服務園區增值服務所得收入達2.77億元,比上一年同期增長95%,占同年總收入約9.5%?! ∽?014年起,綠城服務在試點園區開始推行“智慧園區”項目,開發了線上服務端“幸福綠城”APP。該APP囊括了七大板塊,除了將基礎的物業管理服務線上化操作,還涉及園區健康、園區學院和園區金融等多元服務?! 」_數據顯示,截至2015年末,“幸福綠城”APP已覆蓋全國50余個城市,400余個住宅園區的超13萬戶家庭,注冊用戶超18萬,客戶群主要包括在管物業的業主、開發商以及物業服務公司?!拔覀兊膱@區增值,講的不是故事,也不是什么O2O,我們的目標就是幸福生活服務商?!眳侵救A強調,綠城服務之所以要做園區增值服務,是因為業主對這類個性化的服務需求越來越高,“其實我們從2007年就開始做了,做了將近10年,有很多成功的經驗,也有很多失敗的教訓。但歸根到底,發現業主還是很歡迎的?!薄 ≡诰G城服務實踐園區增值服務的過程中,同樣遇到了不少挑戰。吳志華說,存在的最大問題是——物業園區的優質服務資源和業主之間的信息嚴重不對稱,以及,傳統的物業管理人員去做園區增值服務其實并不專業?! ≡谶@種情況下,上市前夕的綠城服務自去年開始進行了內部調整:成立了商業管理委員會,專門運營園區增值服務板塊,另外成立了兩個平臺公司,分管線上和線下,全國各地的城市公司也分別成立了對口園區服務的分公司,由專門的團隊和人員實踐?!  叭ツ晡覀兊募夹g手段也跟上了。毫不諱言,我們在技術這塊也是學習彩生活的,現在APP大大提高了溝通效率?!痹趨侵救A看來,園區增值服務的成長空間巨大,綠城服務的園區板塊去年創造了2.7億的收入,對應的是50萬戶的業主,相當于一戶業主一年僅需貢獻500塊錢,“隨著業主規模的不斷增加和用于購買服務的投入增加,園區增值服務將為綠城服務帶來更驚人的收入?!薄拔覀冋J為園區增值的收入增速會遠遠超過物業管理服務,而且也會帶動我們的毛利率提高?!眳侵救A說?! 【蚪鹳Y產管理  截至2015年底,綠城服務在管合同建筑面積約8280萬平方米,已經簽約了8900萬平方米。過去三年來,它的年復合增長率超過30%,園區增值服務的復合增長率甚至高達50%。何啟忠表示,上市以后的綠城服務將盡量保持這一增長速度?! “凑站G城服務行政總裁兼執行董事楊掌法的說法,在物業公司前十強里,綠城是少有的一直走市場化道路的企業。雖然綠城中國一直是它最大的客戶,但占比并不算高,面積約15%-20%,收入則是7.7%。除了綠城,它的客戶名單里有浙江新湖、融創、中交、浙鐵投等各大房企?! 〔①徥茄杆贁U展規模的好方法,綠城服務此次募集的資金有接近一半將用于并購其他物業公司。楊掌法透露,公司收購標的偏向于中檔水平以上的企業,包括國企,城市選擇上,更偏向于一二線城市,尤其是長三角地區的項目?! ≡诰G城服務的戰略規劃中,物業可以拆分成“物”和“業”,“物”代表資產管理,“業”則代表生活服務。資產管理被視為園區增值服務的一部分,將是綠城服務今后發展方向中非常重要的一環?! 【G城服務已經進行了布局,包括二手房的置換和買賣,房屋的返租和經營,以及盤活閑置資產?! ∪ツ?,綠城服務旗下的房屋中介公司綠城置換就和杭州本土的中介機構豪世華邦合作,為業主提供二手房置換服務;此外,和互聯網租房平臺優客逸家合作,專門做毛坯房的返租,裝修之后變成適合年輕人居住的長租公寓,目標客群是35歲以下的年輕人;和度假公寓在線平臺途家合作,提供酒店式公寓等服務。它還計劃收購開發公司的尾盤、庫房以及車位等資產,以優惠價集體買下來,再對外轉售給業主?! 【G城服務對資產管理的理解是,和業內一流的企業合作,綠城服務提供平臺和資源,合作企業則負責專業的運營、技術和管理?! 侵救A認為,綠城服務的資產管理業務正在呈現爆發式的增長,去年資產管理板塊營業收入就達到了8000萬元人民幣,因此對未來充滿信心?! ∷懔诉@樣一筆賬:綠城服務已經簽約了1.7億平方米的物業,資產價值至少2萬億,如果通過資產管理能夠盤活其中的1%,那就是200億元的收入。(經濟觀察報記者 謝敏敏)

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